房产百科：房产过户

　　房产百科：房产过户

　　房产过户有哪几种？怎么过户？那种最省钱？

　　中国人买房，不少人房产证上会有父母的名字，很多时候，都会遇到过户的问题。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？

　　哪种过户方式最省钱？

　　之前网上盛传一种说法就是“父母将房子赠予子女或让子女继承，还不如卖给子女划算” ，那么，在新政执行之后这种说法还靠谱吗？三种不同的房产转给方式所产生的费用究竟哪种更划算呢？

　　70岁的李大妈要将自己价值300万元面积为90平米且居住了10年的住宅过户给儿子做婚房，那么究竟选择哪种过户更省钱点呢？

　　1买卖转给方式所产生的相关费用房产卖给子女所需缴纳的相关费用
 

　　项目税率计算费用

　　契税首套成二套，90平（含90）一下，契税1％30000元

　　首套90平以上，契税1．5％

　　二套90平以上，契税2％

　　三套房及以上套数，契税为3％

　　增值税（营业税）未满2年的住宅，增值税5％0

　　2年以上（含2年），免征增值税

　　个人所得税计税价格x1％或（计税价格－原值－税契－相关税费－合理费用）x20％

　　如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税0

　　城建税及教育附加费城建税（营业税／增值税的7％）、教育费附加（营业税／增值税的3％）、地方教育附加（营业税／增值税的2％）（只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收）

　　评估费评估价格100万以下部分收取评估结果的0．5％，以上部分0．25％10000元

　　测绘费面积75平米以下200元300元

　　75平米以上144平米以下300元

　　144平米以上400元

　　登记费个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元80

　　印花税非住宅：交易印花税=地税局评估价或王欠佳（取价高者）x0．05％，权证印花税5元／本5

　　住宅（含普通、非普通）：免征印花税、权证印花税5元／本

　　交易手续费交易双方各2元／㎡，房改房首次上市交易的，交易双方各100元／套360元

　　其他房屋产权登记费80元／证 配图费20元 土地证费18元118元

　　总计契税30000＋营业税0＋个人所得税0＋评估费10000＋测绘费300＋登记费80元＋印花税5＋交易手续费360＋其他118=40863元

　　2赠与转给方式所产生的费用房屋赠与子女所产生的相关费用
 

　　项目税率计算费用

　　评估费100万以下（含100万）部分 0．5％5000元

　　100万以上部分 0．25％5000元

　　营业税1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，免征营业税0

　　2、非直系亲属普通住宅满2年免营业税，不满2年按计税价格的5．55％收取，费普通住宅满2年，按照（计税价格－购房价 (南宁房价当日报 )格）x5．55％收取，不满2年，按照计税价格的5．55％收取

　　城建税及教育附加费城建税（营业税／增值税的7％）、教育费附加（营业税／增值税的3％）。（只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收）0

　　个人所得税非直系亲属间房产赠与，不管房屋是否满5年，均需缴纳全额20％的个税

　　赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、兄弟姐妹，以及赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人，免征收个税0

　　公证费用20万以下部分1．2％2400元

　　超过20万不满50万部分1％3000元

　　超过50万不满500万部分0．8％20000元

　　超过500万不满1000万部分0．5％

　　超过1000万部分0．1％

　　契税成交价x3％90000元

　　印花税成交价x0．05％1500元

　　权征印花税5元每本5元

　　房产登记费80元（配图费20元）100元

　　转让手续费3元／㎡270元

　　总计评估费10000＋营业税0＋个人所得税0＋公证费用25400＋契税90000＋印花税1500x2＋权证印花税5＋登记转让370=128775元

　　3继承转给方式所产生的费用房屋继承所产生的相关费用
 

　　项目税率计算费用

　　公证费用20万以下部分1．2％2400元

　　超过20万不满50万部分1％3000元

　　超过50万不满500万部分0．8％20000元

　　超过500万不满1000万部分0．5％

　　超过1000万部分0．1％

　　评估费100万以下（含100万）0．5％5000元

　　101万以上之1000万部分 0．25％5000元

　　10001万以上至2000万部分 0．15％

　　2001万以上至5000万部分 0．08％

　　5001万以上至8000万部分 0．04％

　　8001万以上至10000万部分 0．02％

　　10000万以上部分 0．01％

　　营业税继承、遗赠取得房产的，免征营业税0

　　印花税房屋评估价的0．05％，目前住宅已免征

　　登记费100元100元

　　权证印花税5元5元

　　契税法定继承人免契税，对非法定继承人按房屋买卖契税新政执行0

　　总计公证费用25400＋评估费10000＋权证印花税5=35505元
 

　　1继承过户最省钱（最少用）

　　在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承方式过户是最经济快捷的途径。因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。

　　但是，由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以这一方式一般很少使用。当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。
 

　　2五年以内的房产，赠与过户更省钱

　　根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2％的公证费和1．5％的契税即可。

　　但如果通过买卖的方式，过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：

　　1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。

　　2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。
 

　　3五年以上房产，买卖过户更省钱

　　根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公证的费用。

　　由此可知，选择哪种方式过户要看房屋的情况。对于购买超过五年的房子，转卖时免征营业税。如果这套房又是家里唯一房产，不但免营业税，还免个人所得税。如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱。

　　过户的3种方式
 

　　【01】继承方式过户

　　继承过户是指：根据《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。但过户手续只能在产权人去世后才可办理。遗嘱继承也是如此，即使做了遗嘱公证，产权人在去世前还是可以随时变更继承人。

　　流程：公证处→房地产管理中心→费用收取。

　　1．公证处．

　　继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公正，如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。这里，公证处会按照受益额的百分之二来收取继承权公证费，最低收取200元。

　　2．房地产管理中心。

　　办理完继承权公证之后就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权原件、房屋平面图、契税完税证以及契税完税贴花、被继承人的死亡证明等到房地产中心进行继承登记。

　　3．费用收取。

　　在办理房产继承过户手续的时候需要交的三大主要费用是：手续费、印花税、测绘费。这过程中的收费也是按照国家的相关规定来的，使用的是差额定率累进计费法。也就是说按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档次计算各类档次的收费，个档次收费额累计之和就是收费的总额。
 

　　【02】赠与方式过户

　　房产赠与是指一方当事人志愿将本身的私有房产无偿赐与另一方所拥有，对方当事人也乐意担当的举动。

　　流程：双方签署房屋赠与的书面条约→办理公证→办理登记手续→房屋交接。

　　1．签署房屋赠与的书面条约。

　　包括赠与人与受赠人姓名、性别、出生日期和家庭住址，双方之间的关系，以及赠与理由等，双方确定并签字。

　　2．办理公证。

　　赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与举动产生地公证处受理。赠与不动产的，也可由不动产地点地公证处受理。办理赠与公证申请人应提交下列证件和材料：

　　赠与人的身份证件（住民身份证、户口簿等复印件）；

　　赠与书。

　　赠与物清单及全部权证明，如房产证、存单等；

　　3．办理登记手续。

　　房屋赠与当事人到房地产办理机构申请变动登记，应提交以下资料：

　　房子赠与申请表；

　　房屋权属证书（共有的提供共有权证）；

　　户型平面图；

　　赠与公证书；

　　赠与人及受赠与人身份证或户口复印件（与原件查对）；

　　契税收条。

　　4．房屋交接。
 

　　【03】买卖方式过户

　　买卖方式过户是二手房交易中最常见的过户方式。

　　流程：签合同→申请过户→办理立契手续→缴纳税费→申领新的产权证。

　　1．签合同。

　　买卖双方通过协商，对房屋产权状况、成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　2．申请过户。

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

　　3．办理立契手续。

　　房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　4．缴纳税费。

　　此外，还有印花税和评估费用。

　　印花税：住宅90平米以下免征；其它按成交价0．05％征收！

　　评估费：评估费一般5‰以内。具体费率地方不同有所不同！（三种情况：如不按揭，也可能不需评估，故无需评估费；按揭的也有可能中介费中已包括评估费；也有可能是房地产交易中心在交易过户时直接向申请人代收。）

　　5．申领新的产权证。

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

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