南京土地新政解读：“限价”与“竞配建”本质

　　从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”调控难以改变市场走势大趋势。

　　根据焦点南京站等渠道消息：南京土地新政出台！

　　一是，实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；

　　二是，严格落实控准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　那么，这一模式能起到的作用有多大？适合全国范围推广吗？就“限地价、竞配建”等南京土地新政比较关心的核心问题笔者一一解读。

　　1、土地出让最高限价不是解决“地王”的根本办法，增加土地供应才是治本之策。

　　就土地出让最高限价而言，苏州已经在执行。从执行结果来看，大部分地块确实没有超出政府设定的土地出让最高限价，表面上来看，楼板价再高一点的“地王”确实没有出现，政府调控的目标也实现了，但是，这样的措施“治标不治本”，这并不解决土地市场高地价的本质问题。

　　原因很简单，在供求关系紧张“地王”频出的市场背景下，最有效的措施是增加土地供应量，通过增加供应量来调节市场供求关系。如果供应量没有增加，只是通过限价的措施人为为土地市场降温，那么这个“没有地王”的时代是不可持续的。道理很简单，没有拿到地块的企业始终还会出来搅局，地块流拍的可能性也会增加；在拍地之前，房企之间也会主动勾兑，商定不超过最高价，最终谁获得这个地块允许其他开发企业参与开发，这样也破坏了公平的市场竞争环境，导致市场竞争秩序越来越乱。

　　2、南京土地新政能起到抑制房价上涨的作用吗？

　　就南京土地新政本质而言，“限地价、竞配建”表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低，但是，实际上由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，对于开发企业来讲，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。

　　同时，截止目前为止，笔者也没有发现这样规定当中也不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于房企来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会因为这样的措施进一步推升未来住房的价格。

　　此外，决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系，在南京土地供应量偏少，并且市场供求关系紧张的市场背景下，增加土地供应才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药，而不是一方面土地供应量上没有实际增加，另外一方面通过行政化措施“限地价，竞配建”，最终推升土地成本，推升房价。

　　3、“限地价、竞配建”这种模式下推出的地块是不是会受到开发商的冷落？

　　对于成本控制能力弱的开发商，周转速度慢的开发商，“限地价、竞配建”可能会压缩这些企业的利润空间，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。

　　而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源同时，由于南京土地新政规定当中并不涉及“限房价”，还有可能通过自身的产品研发及、运营、营销等方面优势获得一定的利润。

　　4、在实际操作中会不会带来一些问题（如开发商偷工减料）？如何去避免？

　　笔者认为，有可能会。这和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为，这些企业的成本控制能力相对较强，这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。而对于成本控制能力较弱的企业，如果采取偷工减料，除了处罚并责其改正之外，对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定，防止其做出出格的实情。

　　5、“限地价、竞配建”这种模式适合在全国范围内推广吗？

　　笔者认为，“限地价、竞配建”这种模式不适合全国“一刀切”推广。

　　首先，“限地价、竞配建”这种模式只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市、房价上涨过快的部分二线城市进行推广（比如南京、苏州、合肥等），通过“限地价、竞配建”短期内再增加中小套型住宅供应，适当调节市场供应结构，抑制均价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

　　其次，“限地价、竞配建”只适合重点城市个别地块，由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限地价、竞配建”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价，调节区域市场供应结构，控制城市均价过快上涨。

　　第三、“限地价、竞配建”改变不了地价实质性上涨趋势，长期执行违背市场经济规律。

　　地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；此外，“限地价、竞配建”规定当中并不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。

　　从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。