房地产调控加码，本轮调控中，房地产信托形势

　　房地产调控加码，本轮调控中，房地产信托形势分析

　　房地产信托会不会“浮起瓢”
 

　　近期，北京等热点城市房地产调控再次升级，凸显了政府抑制房价过快上涨的决心，深入贯彻“房子是用来住的，不是用来炒”的定位。在持续不断的政策施压下，房地产信托该何去何从？
 

　　本轮调控中

　　房地产信托形势分析
 

　　从房地产行业历次调控过程看，房地产信托增长具有较为显著的顺周期性，仅2013年出现背离，在房地产企业景气度持续走低时，房地产信托增速反而继续加快，但是持续时间并不长，之后房地产信托业务增速呈现较大幅度下滑。总体看，房地产信托与房地产行业景气度共振，相关性非常强。另外，根据公开信息数据，2012年、2015年房地产行业周期低谷时，也是房地产信托违约高峰时期，信托项目兑付承压较大。那么，在经历了多轮房地产行业周期后，本轮房地产周期下，信托公司面临的形势都有哪些不同呢？
 

　　笔者认为，这主要体现在，一是信托公司对于房地产信托的依赖度明显降低，集合资金类信托业务中，房地产集合信托占比已经由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地产信托周期性波动可能对于信托公司的总体影响要小于过往；二是信托公司房地产业务专业化程度更高，意外把控能力提升，已经能够针对不同客户制定不同的意外控制标准，市场策略更具前瞻性，应对周期波动的能力升高。三是本次调控涉及的热点城市更多，与信托公司重点业务领域重叠程度更高，房地产信托业务面临的不确定性可能更大。
 

　　房地产行业作为资本密集型行业，资金来源将对其发展产生重要影响，本轮房地产调控已经涉及了债券融资、私募基金融资等调控政策，在融资渠道相继受阻后，房地产信托业务主要是房企购地融资、房地产贷款信托合规性等方面受到了窗口指导，这有利于房企融资需求回归信托领域，房地产信托有可能迎来发展的好时机。
 

　　但事实的确如此吗？在与部分信托同业的交流中，笔者认为虽然并未受到近期密集调控政策的影响，多数信托公司房地产业务准入较2016年没有明显变化——这源于以往准入标准已经较高，主要目标区域为一二线城市，目标客户为百强房企或上市房企等实力相对较强的房企，而拿地业务主要取决于当地监管部门的态度，并没有完全禁止。但是普遍对于四三线城市房地产信托业务持有非常谨慎的态度。受到房地产市场未来不乐观情绪的影响，少部分信托公司已经收紧房地产信托业务，在业务区域、增信措施、客户资质等方面有了更高要求，诸如业务区域收窄至一线城市、必须有抵质押物等。而且，也有个别信托公司面对房地产调控持续升级时正在考虑调整相关业务准入标准。整体看，信托公司对于房地产信托并没有因房企融资需求回流而过于乐观，相反，随着房地产市场不确定性的增加而更加倾向谨慎态度。