新地王激活泗泾酒店式公寓

　　5月松江泗泾的“双子星”宅地出让，接近4万元/平方米的楼板价，让人感叹之余也带动了楼市人气的大幅提升。板块内不乏性价比高的项目受到市场追捧。

　　两年地价翻三倍

　　5月，上海土地市场风起云涌，尤其体现在对住宅类用地的竞争上。

　　松江泗泾的两幅地块共吸引了64家房企参与竞拍。其中包括金地、旭辉、龙湖、新城、金茂、招商、恒大、中铁、合景泰富、保利、碧桂园、(,)、宝龙、象屿、禹洲、建发等房企积极竞拍。

　　最终格力以总价19.65亿元摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号，楼板价37675元/平方米，溢价率109%。半个多小时后，融创以总价30.05亿元摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，楼板价达38291元/平方米，溢价率112%。

　　而邻近本次拍卖的另一幅地块松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，在去年10月被同济以23.1亿元摘得，当时成交楼板价仅为20531元/平方米。半年间，泗泾宅地楼板价涨了九成。

　　追溯到更早些时间，2014年3月(,)地产首进上海时以27.38亿元的总价拿下松江佘山中央居住区三幅地块，成交楼板价均在1.1万元/平方米左右，两年多，该区域的土地价格翻了3倍。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，这两幅地块之所以有三十多家开发商争抢，一是地块本身的优质条件，均为纯宅地；其次地块所处的地理位置相对优越，靠近地铁9号线泗泾站，与佘山高端别墅社区为邻，同时受到大虹桥辐射影响，板块发展潜力较大。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，随着大家熟知的九亭开发趋于饱和，交易热点向外围延伸，泗泾是目前松江离市区最近的区域，市场成交相当活跃，板块周边有多个住宅小区环绕，商业配套有三湘商业广场等，生活便利度较高，故吸引众多开发企业关注。

　　从现在的楼板价推算，预计未来成本价至少6万元/平方米。由此来看，不但新的区域地王出现，并且预计未来售价高出当前产品售价一倍。中原地产数据显示，今年以来这一板块公寓房均价2.52万元/平方米，板块内某在售项目的成交均价在2.6万元/平方米，周边一般小高层产品报价则可以达到3万元/平方米，而此次地价已经大幅度超越在售住宅价格。

　　部分项目酝酿调价

　　也有业内人士表示担心，泗泾将突破6万元/平方米显然预期过高。根据地块的出让要求，受让人出让宗地建设项目在交付土地后10个月内开工，该项要求也意味着房企不能通过延迟开发销售来规避市场风险。而在一两年时间内当地出现如此高价格楼盘，也很难为市场所接受。

　　但值得注意的是，由于松江开发时间较早，泗泾又是传统的保障型住房基地之一，这一特殊定位导入了轨道交通及各项生活配套，加上近年来在大虹桥的大力度开发，泗泾虽然不属于大虹桥直接辐射区，但距离南虹桥片区的九亭地区较近，大量品牌房企陆续进入该板块。

　　泗泾板块房价近些年来始终较为稳健，虽然整体呈上升趋势，涨幅却并不大。虽占据佘山、大虹桥、9号线三大利好，却又不是这三方最受益之地。可以说板块一直在等一个涨价的契机，新地王或许就是这样一个机会。

　　受新地王诞生的影响，上周末，泗泾板块无论是二手房还是新房市场都人气骤增。

　　上海中原地产新泗泾分行王经理介绍，泗泾诞生新地王后市场被“未来销售价格或突破6万元/平方米”消息激活。原先双休日访客量相当少，并且买家也多是了解下市场行情而已。而上周末来客量比平时增加两成以上，并且买家对一些房源感兴趣度明显增加。

　　当房东得知地王消息后，加强了对后市乐观程度，坚信未来泗泾房价长期还会向上发展。目前，由于市场处于较低迷时期，暂时还没有发现房东有跳价行为。如果地王效应持续发酵的话，不排除房东缩小议价空间的可能。

　　一些新盘在地王诞生前刚刚有过涨价动作，而另一些项目短期可售房源不多，但受到地王影响信心提振，正酝酿调价。

　　高性价比项目赚足人气

　　克而瑞数据显示，2013年1月至今年4月，泗泾商品住宅成交套数8742套，超过8661套的供应量。其中今年前4个月供销比为1：1.9，板块房源供不应求。

　　值得注意的是，即看好泗泾板块未来的发展，又受限于快速上涨的房价和限购政策，近9号线泗泾站MO’RE街区（钰丰商都）的高品质酒店式公寓，成为众多刚需和的选择。

　　MO’RE街区邻近9号线泗泾站，乘9站路可直达(,)，未来社区还配备社区巴士接驳地铁站，交通方便。项目在售户型有58-73平方米的精装修LOFT房源，层高4.5米，150%的超高得房率，经过内部装修，可享受复式双层两室两厅两卫的空间LOFT户型。同时小区自带商业街，吃喝玩乐家门口就可实现，不限购不限贷，总价100万元起。

　　这样的性价比在如今的上海难得，MO’RE街区由于其邻近地铁的优越地理位置和极具吸引力的投资潜力，广受市场追捧，曾创造3天认筹180套的销售佳绩。

　　业内人士分析，市场受调控影响，酒店式公寓近期热销，其不限购不限贷、首付同于住宅二套首付、租金高等特性，成为上海购房者和投资者新宠。加之3月份上海商办用地新政出台，规定公寓类产品面积单套需为200平方米起，也就是说，未来类似小面积酒店式公寓产品的供应量将更为稀少。

　　另一方面，对于那些满足“非沪籍居民需连续缴满5年社保或个税”条件的购房者，一手房越来越少、越来越远、越来越贵，酒店式公寓产品的低总价和高性价比使之成为他们置业上海的选择，这也在一定程度上促成了MO’RE街区热销。

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