南京楼市进入存量房阶段

　　财信网(记者 兰文)据网上统计数据显示，截至25日，今年南京新房成交52847套(不含溧水、高淳)。二手房成交65474套(不含溧水、高淳)，比新房高出23.9个百分点。从2月份起，南京二手房成交量比新房高约11.7个百分点，到4月份南京二手房成交量比新房高出约36.1个百分点。连续三个月南京二手房所占市场成交比例呈正逐渐扩大的走势。业内人士分析认为，从3个月二手房成交走势来判断，南京楼市进入存量房发展的趋势已经确立。二手房所占市场成交比例呈扩大的主要原因主要来自三个方面，一是南京新房库存低，选择房源数量少，抑制了新房需求。二是地价上涨过快，也限制了一部分人的购房能力。三是原来准备购新房的人嫌新房价高，转而购买旧房，分流购房人群。加上，购买学区房的人，这是二手房市场主力购房人群，从而进一步拉高了二手房市场成交量。

　　二手房市场“量价齐升”

　　5月份上半月，南京二手房市场在两周高位盘整之后，继续上扬。据网上房地产统计数据显示，上周南京二手房成交3760套，成交量环比前一周的3551套上涨了209套，涨幅为5.89%;上周全市二手房挂牌均价为20337元/平米，房价比前一周的20117元/平米上涨了220元/平米;全市二手房挂牌量为4299套，环比前周的3767套上涨了532套。各区二手房成交量方面，江宁区成交量居首，鼓楼区全市第二，六合区全市第三。

　　造成二手房市场热度高的原因有诸多方面，业内人士认为，一方面地价推高了房价，目前南京房价都进4、5、6时代了。新房太贵，限制了一部分人的购买力。另一方面新房库存在减少，没有挑选余地。数据显示，到目前为止，南京新房库存降到了2.5万套以下，这是2009年以来的第二个低点。现有库存，按目前销售速度仅够两个月。

　　分流出来的买房人一起涌向二手房市场。日前记者在江宁市民中心看到，前来办理二手房交易的队伍排起长龙，一直延伸到大门外;在华侨路交易中心也是“门庭若市”，虽然不像前段时间需要凌晨去排队，但要快点办证一大早就得排队。记者现场看到，早上8点多，档案馆门口队伍已经排到了大地建设门口了……

　　南京进入存量房为主阶段

　　今年以来，受地价、房价、交通、配套等因素影响，南京大多“刚需”乃至“改善型”购房者从新房市场转向性价比更高的二手房市场。也正因此，南京二手房市场虽成交数量高于新房，但成交面积较低。据网上房地产统计数据显示，截至5月25日，南京新房成交面积高出二手房约75.7万平米。由此可见，南京正在向存量房市场过渡。

　　那么，什么是存量房市场?在住宅市场上二手房和新房交易量之比大于1，二手房交易量占比超过50%，已表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。中原地产首席分析师认为，一线城市和部分二线城市确实进入存量市场，有一线城市市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说应该已经进入了绝对的存量时代;但纵观全国住宅市场，从增量到存量还需要相当一段时间。现在总的全国新房的住宅销售大概在十万亿上下，二手房的话，基本还是在三、四万亿。所以从全国来说的话，还不是一个存量的时代。

　　从全国市场来看，一二线城市已呈现进入存量房市场或正在向存量房市场过渡的现象。统计数据显示，今年前4个月，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交面积约为新房的两倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。

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