三四线城市的意外还在累积，越来越高

　　繁荣迷局

　　对于三四线城市目前的繁荣，吕华指出，“三四线城市的意外还在累积，越来越高。”

　　吕华对第一财经表示：“城市房价长期看人口，三四线城市人口长期呈现流出趋势，地方并不具备房价长期上涨的基础。从刚需角度来看，三四线城市是供过于求的，只是这两年因为多方面的原因，导致房产的资产属性增强。”

　　三四线城市居民普遍缺乏有效的购买渠道,这轮上涨行情中，不少当地居民选择房产作为购买标的。

　　华创证券研究所分析师李俊江对此表示担忧，三四线房地产购买颇具意外。“一方面是三四线房价下跌压力大，尤其是区位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面，因为库存水平高和历史原因，三四线刚需客户没有购买二手房的习惯，地方并未形成有效的二手房交易市场，退出机制的缺失意味着三四线城市的房产购买者或将面临难以脱手的困境。”

　　吕华认为，三四线的回暖是短暂性的。从企业端来看，“深圳控股聚焦一二线城市的战略不会改变，由于看好粤港澳大湾区的发展，我们把公司战略调整为一二线+大湾区。”

　　对于在三四线城市拿地，另一家有国资背景的房企对土地团队提出更高的要求，利润率必须高于一二线城市项目，因认为三四线城市项目意外更高所以必须匹配更高的利润率。但众所周知，一二线城市项目的毛比例和利润率普遍高于三四线城市项目。此要求造成该企业的土地团队不愿到三四线城市拿地。

　　三四线房地产市场正出现明显分化，选择进入城市或购买标的，房企和个人购买者面临的周期性意外是相似的，下沉到三四线城市也非一概而论。

　　李俊江认为，部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全，但部分区位优势不明显、在本轮行情中上涨较多的三四线城市可能存在下跌意外。

　　从大逻辑来看，国家强调“房住不炒”，因城施策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房企做出的战略和布局选择均围绕此逻辑。

　　2017年起，作为长效机制的关键，住房租赁业务已经在一线城市广泛开展，在深圳，已有多个销售新项目转成长租公寓，以租代售。今年，住房租赁业务将深入到二线城市，2月，南京也完成首次出让纯租赁住房用地工作；武汉市2020年住房保障和房屋管理工作会提出，今年将进一步推动租赁住房项目落地，推动集体土地建设租赁住房试点。

　　行业生态正发生颠覆性的改变，未来在广泛推广住房租赁业务的一二线城市如何销售卖房、下沉到三四线城市过程中如何避开高意外的区域将成为房企的共同命题。或可合理想象，“一二线租售并举＋三四线城市进行传统地产开发”模式的到来。