房企下沉到三四线还有棚改和货币化安置而带来

　　棚改的进退

　　除了受一二线城市调控影响的被动因素外，房企下沉到三四线还有棚改和货币化安置而带来的新增购房需求这一吸引因素。

　　从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，在2015~2017年完成棚户区改造1800万套。2015年，国家棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。

　　棚改货币化安置是指央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后由地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁者，被拆迁者再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。

　　在此过程中，资金定向投往三四线城市，地方房地产领域货币宽松，本地需求增加。官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。目前，2017年棚改货币化安置的比例尚未公布，但多家券商均做过预测认为比例超过50%。

　　官方宣布2020年棚改开工0万套，高于市场预期的500万套，成为市场看好三四线城市今年前景的主要因素。

　　世联行董事长陈劲松对第一财经表示，行业的主力正逐渐转移到环一线城市的都市圈范围和三四线城市上，棚改等政策还将成为三四线城市房地产市场增长的力量。

　　然而，在讨论棚改和货币化安置时，业界往往认同其对于三四线城市楼市去库存的正向作用，并不认为棚改是三四线城市房价上涨的核心原因，因为在2016年“9·30新政”之前，三四线城市房价基本处于下行态势。

　　并且，尽管2020年棚改数量高于预期，但政策也要求结合当地库存情况进行安置，如果库存较低，实物化安置将取代货币化安置。

　　目前，三四线楼市的增量需求主要为本地的改善性需求以及周边地区的刚需，但经过了2016年下半年至今的去库存，当地购买力和需求已被大大消耗，后续是否能维持支撑局面值得怀疑。此外，在一二线城市限购的情况下，不排除有少量的返乡置业需求，但三四线城市人口流出的态势并未能得到改变。

　　也有观点认为，高铁经济、基建发展等为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。原保利地产高管、现任职宝能集团高级副总裁的余英预测，“2020年是中国高铁城市年，高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。”

　　供应层面，需要注意的是，短期内，棚改货币化安置会带来新增购房需求，但棚户区原地块拆迁改造后，相当一部分依然会新建房屋，且容积率必定高于未拆迁前，因而由此带来的新增供应面积高于未拆迁前的存量住房面积，推高后续库存。

　　此外，品牌房企下沉进入三四线城市，带来更高的周转速度，将会加快新房的供应效率。