十九大后房地产市场的长远发展趋势

　　十九大后房地产市场的长远发展趋势

　　长远看，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将逐步形成。多主体主要包括开发商置地建房、企业自建住房和地方政府实施保障，多渠道则主要由商品房、不同对象按不同比例参与的共有产权房、公有租赁房和社会租赁房构成。形成这样的住房制度，关键要通过租赁房屋的使用价值提升和落户、上学、就医等配套性政策的落地，改变老百姓对租赁房的传统观念，变不愿租租为乐意租，实现真正意义的租购同权。

　　但同时也要看到，中国人传统观念的改变和户籍、教育、医疗等政策的到位都需要一段时间；共有产权房、公有租赁房、保障性住房向郊区和偏远区域发展，也使得对保障性用房品质及区位提升的追求成为新的关注点和解决方向。所以，未来10-15年集中释放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解决。受国内主要矛盾变化的影响，住房领域改革的重心将从保障中低收入人群有房可住转向全体人民住得更好。商品房的档次将朝着高品质方向发展，客户成分将向中多赚钱入人群倾斜。房屋更新改造也会成为市场新的需求增长点和行业新的规模增长点。

　　通过综合分析近6年GDP、CPI和M2增长水平，笔者推断，去掉波峰与波谷，房地产市场总体年均涨幅与GDP、CPI增长水平相匹配是大概率事件，同时也会受M2增幅的影响。中远期看，预计2025年—2050年以前，随着商品房价格进入稳健提升期，房屋价格的增长率将保持在3%—5%，满足商品房拥有者的财富值钱需求将成为大概率事件，而增值功能将会被削弱。