按套内计价可减少灰色利益!

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。此前，大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价，许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积等多个概念。

　　在商品住宅领域，所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和，包括套内面积和公摊面积。套内面积一般指的是购房者实际能得到的住房面积，包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等；公摊面积则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称，包括大堂、公共门厅、过道、电(楼)梯前厅等，购房者并不能实际得到。

　　“公摊面积”是内地房地产业从香港引进的概念，不过早在2013年，香港就出台新政做出调整，房屋销售不再按建筑面积计价，但公摊面积在内地沿用至今。对于购房者而言，按套内面积交易“所见即所得”，销售方式更为直观、透明，而公摊面积则因重复缴费、计算不透明等问题，频频被诟病。

　　公摊面积猫腻多，“按套内计价”可减少灰色利益

　　“住宅建筑应以套内使用面积进行交易，按建筑面积计价成为历史。”看到这条消息，重庆市居民章伟凯忍不住“有点小骄傲”：“买房只买套内面积，我们已经领先全国多年了。”2016年，他在重庆市渝北区购买了一套商品房，在签约时他注意到，购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面积86平方米”。

　　在全国大多数购房者还在为“该不该按建筑面积交易”而跟开发商争执不休的时候，早在2012年，重庆市就开始实行“按套内面积计价”的做法。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

　　虽然不用为“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼，但在以往的购房经历中，章伟凯也为房屋“公摊面积”伤透了脑筋。2016年，章伟凯看中了现在入住的这套高层住宅，跟家人商议后，都觉得不错，于是很快就交付了定金。签约前，开发商的销售人员告诉他，因为按照规划，小区内将会留出许多面积作为绿化和公共空间，所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。

　　但在入住以后，他和许多业主的共同感受是，小区“太挤了”：每层共有14套住房，却只有2部限乘8人的电梯；小区内部所谓的绿化，也只是种了一些绿植；原本规划中作为公共空间的人工湖，并未呈现在住户眼中。

　　事实上，关于住宅建筑公摊面积所存在的猫腻和问题，许多人早有怨言。2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，200多户维权无望的业主欲哭无泪。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉中国青年报·中青在线记者，一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的，当然还有很多是地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。